در حال حاضر تمام دنیا بحران را در مقیاس غیرقابل تصور تجربه می کنند. این بدان معناست که دولت ها نیز باید اقدامات فوق العاده ای را انجام دهند. خسارات وارده به این وضعیت و ادامه آن می تواند بسیار زیاد باشد. واقعیت این است که در حال حاضر هیچ کس قادر به ارزیابی مقیاس بحران نیست و چه مدت طول خواهد کشید. صرفنظر از اوضاع ، اجاره محل کار تجاری هنوز در حال اجرا است. این سؤال زیادی ایجاد می کند. در این مقاله می خواهیم به چند سؤال پاسخ دهیم که ممکن است با مستاجر یا صاحبخانه محل های تجاری ایجاد شود.
پرداخت اجاره
آیا هنوز مجبور به پرداخت اجاره هستید؟ پاسخ این سؤال به شرایط پرونده بستگی دارد. در هر صورت ، دو موقعیت باید از هم تفکیک شود. در مرحله اول ، محلهای تجاری که دیگر ممکن است برای اهداف تجاری استفاده نشود ، مانند رستوران ها و کافه ها. دوم اینکه مغازه هایی وجود دارند که هنوز هم ممکن است باز باشند ، اما خودشان تصمیم می گیرند که درهای خود را ببندند.
مستاجر موظف به پرداخت اجاره بر اساس قرارداد اجاره است. اگر این اتفاق نیفتد ، نقض قرارداد است. حال این سوال پیش می آید که آیا می تواند فورس ماژور وجود داشته باشد؟ شاید توافق نامه اجاره در مورد شرایطی که می تواند فورس ماژور اعمال شود توافقاتی وجود دارد. در غیر این صورت ، قانون اعمال می شود. در این قانون آمده است که اگر مستاجر نتواند مسئول عدم رعایت قانون باشد ، فورس ماژور وجود دارد. به عبارت دیگر مقصر نیست که مستاجر نمی تواند اجاره خانه را پرداخت کند. مشخص نیست که آیا عدم انجام تعهدات ناشی از ویروس کرونا منجر به فورس ماژور می شود. از آنجا که هیچ سابقه ای برای این امر وجود ندارد ، قضاوت در مورد این پرونده دشوار است. آنچه نقش مهمی دارد ، قرارداد ROZ (شورای املاک و مستغلات) است که در این نوع روابط اجاره ای اغلب استفاده می شود. در این قرارداد ، ادعای کاهش اجاره به طور استاندارد منتفی است. س isال این است که آیا یک موجر می تواند در شرایط فعلی منطقی این دیدگاه را حفظ کند؟
اگر مستاجر تصمیم به بسته شدن مغازه خود بگذارد ، وضعیت متفاوت خواهد بود. با این حال ، در حال حاضر هیچ تعهدی برای انجام این کار وجود ندارد ، واقعیت این است که بازدیدکنندگان کمتری دارند و بنابراین سود کمتری دارند. سؤال این است كه آیا این شرایط باید كاملاً به ضرر مستاجر باشد یا خیر. نمی توان پاسخ روشنی به این سؤال داد زیرا هر موقعیتی متفاوت است. این باید به صورت موردی ارزیابی شود.
شرایط غیر منتظره
هم مستاجر و هم صاحبخانه می توانند از شرایط غیرقابل پیش بینی استفاده کنند. به طور کلی ، یک بحران اقتصادی به نمایندگی از کارآفرین پاسخگو است ، اگرچه در بیشتر موارد به دلیل بحران تاج ممکن است متفاوت باشد. اقدامات انجام شده توسط دولت نیز می تواند مورد توجه قرار گیرد. ادعایی مبتنی بر شرایط پیش بینی نشده این امکان را فراهم می کند که اجاره نامه توسط دادگاه اصلاح یا ابطال شود. این امر در صورتی امکان پذیر است که مستاجر دیگر نتواند به طور منطقی ادامه کار را ادامه دهد. طبق تاریخ پارلمان ، یک قاضی در رابطه با این موضوع باید با محدودیت عمل کند. ما هم اکنون در شرایطی هستیم که دادگاه ها نیز تعطیل هستند: بنابراین دستیابی سریع به حکم آسان نخواهد بود.
کمبود در ملک اجاره ای
مستاجر ممکن است در صورت کاستی خواستار کاهش اجاره یا جبران خسارت شود. کمبود شرایط ملک یا هر شرایط دیگری منجر به عدم برخورداری از لذت اجاره ای از مستاجر در شروع عقد اجاره می شود. به عنوان مثال ، یک نقص ممکن است: نقص ساخت و ساز ، سقف نشت ، قالب و عدم توانایی در گرفتن مجوز بهره برداری به دلیل عدم خروج اضطراری. دادگاهها عموماً مشتاق قضاوت در مورد این موضوع نیستند که شرایطی وجود دارد که باید برای حساب صاحبخانه باشد. در هر صورت ، فقدان مشاغل به دلیل عدم حضور عمومى شرایطى نیست که باید به صاحبخانه پرداخت شود. این بخشی از ریسک کارآفرینی است. آنچه هم نقش دارد این است که در بسیاری از موارد هنوز هم می توان از ملک اجاره ای استفاده کرد. بنابراین ، بیشتر رستوران ها ، غذای خود را به عنوان جایگزین انتخاب می کنند یا می پذیرند.
تعهد بهره برداری
اکثر اجاره های محل کار شامل یک تعهد عملیاتی است. این بدان معناست که مستاجر باید از محل کسب و کار اجاره شده استفاده کند. در شرایط خاص ، ممکن است تعهد به بهره برداری از قانون ناشی شود ، اما همیشه اینگونه نیست. تقریباً همه صاحبخانه های محل کار و ادارات از مدل های ROZ استفاده می کنند. مفاد کلی مربوط به مدل های ROZ بیان می کند که مستاجر از فضای اجاره شده "به طور موثر ، کامل ، صحیح و شخصی" استفاده خواهد کرد. این بدان معنی است که مستأجر تعهد عملیاتی دارد.
تاکنون هیچ اقدام عمومی در هلند مبنی بر بسته شدن یک مرکز خرید یا فضای اداری وجود ندارد. با این حال ، دولت اعلام کرده است که کلیه مدارس ، موسسات غذایی و آشامیدنی ، باشگاه های ورزشی و بدنسازی ، سونا ، کلوپ های سکس و کافی شاپ ها تا اطلاع ثانوی باید در سطح کشور بسته شوند. اگر مستاجر به دستور دولت موظف شود ملک اجاره ای را ببندد ، مستاجر مسئولیتی در این زمینه نخواهد داشت. این شرایطی است که با توجه به شرایط کنونی ملی ، مستاجر نباید پاسخگو باشد. طبق مقررات عمومی ، مستاجر موظف است دستورالعمل های دولت را نیز دنبال کند. او به عنوان یک کارفرما ، موظف است از یک محیط کاری ایمن نیز اطمینان حاصل کند. این تعهد ناشی از عدم قرار گرفتن کارکنان در معرض خطر آلودگی کوروی ویروس است. در این شرایط ، موجر نمی تواند مستاجر را مجبور به فعالیت کند.
با توجه به مراقبت های بهداشتی کارمندان و / یا مشتریان ، می بینیم که خود مستاجرها نیز تصمیم می گیرند که داوطلبانه ملک اجاره ای را ببندند ، حتی اگر به آنها دستورالعمل این کار را نداده باشد. تحت شرایط فعلی ، ما معتقدیم که صاحبخانه ها قادر به ارائه مطالبه ای برای انجام تعهد ، پرداخت جریمه یا جبران خسارت نیستند. براساس عقلانیت و انصاف و همچنین تعهد محدود كردن خسارت از جانب مستاجر تا حد ممكن ، تصور اینكه صاحبخانه نسبت به بستن (موقت) اعتراض كند مشكل است.
استفاده متفاوت از ملک اجاره ای
مراکز تولید مواد غذایی و آشامیدنی در حال حاضر تعطیل هستند. با این حال ، برداشت و تحویل غذا همچنان مجاز است. با این حال ، قرارداد اجاره بیشتر اوقات سیاست سختگیرانه ای را در نظر می گیرد. چه چیزی انتخاب از یک رستوران را متفاوت می کند. در نتیجه ، یک مستاجر ممکن است برخلاف قرارداد اجاره عمل کند و - احتمالاً - جریمه های نقدی را جلب کند.
در شرایط فعلی ، هر کس وظیفه دارد تا حد ممکن خسارت خود را محدود کند. با تغییر دادن یک عملکرد وانت / تحویل ، یک مستاجر مطابقت دارد. در این شرایط ، دفاع از این دیدگاه که مخالف هدف قرارداد باشد ، از هر نظر و معقول بودن دشوار است. در حقیقت ، اگر مستاجر تمام تلاش خود را انجام ندهد تا فعالیت خود را ادامه دهد ، صاحبخانه می تواند مطالبه ای راجع به مستاجر داشته باشد تا بتواند اجاره را پرداخت کند.
نتیجه
به عبارت دیگر ، هر کس موظف است آسیب های خود را تا حد ممکن محدود کند. دولت قبلاً اقدامات گسترده ای را برای کمک به کارآفرینان و کاهش فشار مالی آنها اعلام کرده است. توصیه می شود از امکانات این اقدامات استفاده کنید. اگر مستاجر از انجام این کار خودداری کند ، ممکن است انتقال خسارت ها به صاحبخانه دشوار تلقی شود. این نیز برعکس صدق می کند. در همین حال ، سیاستمداران همچنین از صاحبخانه ها خواسته اند تا در دوره آینده اجاره را تعدیل کنند ، تا خطر مشترک باشد.
اگرچه مستاجر و موجر با یکدیگر رابطه قراردادی دارند و اصل "معامله معامله است". توصیه می کنیم با یکدیگر صحبت کرده و امکانات را بررسی کنید. مستاجر و موجر در این مواقع استثنایی ممکن است بتوانند یکدیگر را ملاقات کنند. در حالی که مستاجر به دلیل تعطیلی درآمد ندارد ، هزینه های موجر نیز ادامه دارد. به نفع همه است که هم تجارت ادامه یابد و هم از این بحران عبور کند. به این ترتیب ، مستأجر و موجر می توانند توافق كنند كه اجاره به طور موقت جزئی پرداخت شود و با بازگشایی محل كار ، كمبود آن جبران شود. ما در صورت امکان باید به یکدیگر کمک کنیم و علاوه بر این ، موجرها از مستاجران ورشکسته بهره مند نمی شوند. به هر حال ، یک مستاجر جدید در این زمان ها به راحتی پیدا نمی شود. هر انتخابی که می کنید ، عجولانه تصمیم نگیرید و اجازه دهید در مورد احتمالات به شما مشاوره دهیم.
تماس با ما
از آنجا که وضعیت فعلی بسیار غیرقابل پیش بینی است ، می توان تصور کرد که این می تواند سؤالات بسیاری را برای شما ایجاد کند. ما به تحولات نزدیک توجه می کنیم و خوشحالیم که شما را از آخرین وضعیت امور آگاه می کنیم. اگر در مورد این مقاله سؤالی دارید ، لطفاً با وکلا تماس بگیرید Law & More.