قرارداد اجاره جنبه های مختلفی دارد. جنبه مهم این امر موجر و تعهداتی است که در قبال مستاجر دارد. نقطه شروع در مورد تعهدات موجر "لذتی است که مستاجر براساس قرارداد اجاره انتظار دارد". از این گذشته ، تعهدات موجر ارتباط تنگاتنگی با حقوق مستاجر دارد. به طور مشخص ، این نقطه شروع به معنای دو تعهد مهم برای موجر است. اول از همه ، تعهد ماده 7: 203 BW برای در دسترس قرار دادن مورد در مورد مستاجر. علاوه بر این ، یک تعهد نگهداری در مورد موجر اعمال می شود ، یا به عبارت دیگر تنظیم نقص در ماده 7: 204 قانون مدنی هلند. منظور دقیقاً از هر دو تعهد موجر ، به طور پی در پی در این وبلاگ مورد بحث قرار خواهد گرفت.
در دسترس قرار دادن ملک اجاره ای
با توجه به اولین تعهد اولیه موجر ، ماده 7: 203 قانون مدنی هلند مقرر کرده است که موجر موظف است ملک اجاره را در دسترس مستاجر قرار دهد و آن را در حد لازم برای استفاده توافق شده ترک کند. مورد استفاده مورد توافق ، به عنوان مثال ، اجاره موارد زیر است:
- (مستقل یا غیر خودمختار) فضای زندگی ؛
- فضای کسب و کار ، به معنای فضای خرده فروشی ؛
- سایر فضاهای تجاری و دفاتر به شرح ماده 7: 203a BW
مهم است که به طور واضح در قرارداد اجاره توضیح دهید که مورد استفاده طرفین توافق شده است. از این گذشته ، پاسخ به این س whetherال که آیا موجر به تعهد خود عمل کرده است یا خیر ، به آنچه طرفین در قرارداد اجاره در رابطه با مقصد ملک اجاره ای توصیف کرده اند ، بستگی دارد. بنابراین مهم است که نه تنها مقصد ، یا حداقل استفاده در اجاره نامه ذکر شود ، بلکه شرح جزئیات بیشتر آنچه که مستاجر می تواند بر اساس آن انتظار داشته باشد ، مهم است. در این زمینه ، به عنوان مثال ، امکانات اساسی است که برای استفاده از ملک اجاره ای به روش خاص لازم است. به عنوان مثال ، برای استفاده از یک ساختمان به عنوان یک فضای خرده فروشی ، مستاجر همچنین می تواند در دسترس بودن پیشخوان ، قفسه های ثابت یا دیوارهای جداکننده و شرایط کاملاً متفاوت برای یک مکان اجاره ای برای مثال برای ذخیره سازی کاغذهای باطله یا ضایعات فلز شرط کند. می تواند در این زمینه مطرح شود.
تعهد نگهداری (تسویه حساب پیش فرض)
در چارچوب دومین تعهد اصلی موجر ، در ماده 7: 206 قانون مدنی هلند مقرر شده است که موجر موظف به اصلاح نقص است. آنچه که توسط نقص قابل فهم است ، در ماده 7: 204 قانون مدنی بیشتر شرح داده شده است: نقص یک شرایط یا ویژگی ملک است که در نتیجه آن مال نمی تواند لذتی را که انتظار دارد از مستاجر فراهم کند ، اساس قرارداد اجاره از نظر دیوان عالی کشور ، برای این امر ، لذت بردن چیزی بیش از شرایط ملک اجاره ای یا خصوصیات مادی آن را شامل نمی شود. سایر شرایط محدود کننده لذت نیز می تواند به معنای ماده 7: 204 BW نقص محسوب شود. در این زمینه ، به عنوان مثال ، دسترسی مورد انتظار ، دسترسی و ظاهر ملک اجاره ای را در نظر بگیرید.
اگرچه این یک اصطلاح گسترده است و شامل همه شرایطی است که لذت مستاجر را محدود می کند ، انتظارات مستاجر نباید بیش از انتظارات یک مستاجر متوسط باشد. به عبارت دیگر ، این بدان معناست که مستاجر نمی تواند بیش از یک ملک نگهداری شده انتظار داشته باشد. علاوه بر این ، طبق قوانین قضایی ، دسته های مختلف اشیاal اجاره ای انتظارات خود را افزایش می دهند.
در هر صورت ، اگر شی rent اجاره ای در نتیجه لذت مورد انتظار مستأجر را فراهم نکند ، نقصی وجود ندارد.
- شرایطی که بر اساس تقصیر یا خطر به مستأجر نسبت داده می شود. به عنوان مثال ، نقص جزئی در اجاره ملک با توجه به توزیع خطر قانونی برای حساب مستأجر است.
- شرایطی که شخصاً مربوط به مستاجر است. این می تواند شامل ، برای مثال ، یک حد تحمل بسیار کم در مورد صداهای زندگی عادی از مستاجران دیگر باشد.
- یک اغتشاش واقعی توسط اشخاص ثالث ، مانند سر و صدای ترافیک یا مزاحمت صدا از تراس کنار ملک اجاره ای.
- ادعایی بدون مزاحمت واقعی ، حالتی که مثلاً یکی از همسایگان مستأجر فقط ادعا می کند از طریق باغ مستأجر حق عبور دارد ، بدون اینکه واقعاً از آن استفاده کند.
مجازات در صورت نقض تعهدات اصلی توسط موجر
اگر موجر نتواند ملک مورد اجاره را به موقع ، به طور کامل یا به طور کامل در اختیار مستأجر قرار دهد ، در این صورت کوتاهی از طرف موجر وجود دارد. در صورت وجود نقص نیز همین امر اعمال می شود. در هر دو مورد ، این کوتاهی منجر به مجازات موجر می شود و در این زمینه اختیاراتی به مستأجر می دهد ، مانند ادعا:
- قبول. سپس مستاجر ممکن است از موجر تقاضا کند که ملک مورد اجاره را به موقع ، به طور کامل یا به طور کامل در دسترس قرار دهد یا نقص را برطرف کند. با این حال ، تا زمانی که مستأجر نیازی به تعمیر موجر نداشته باشد ، ممکن است موجر نقص را برطرف نکند. با این حال ، اگر درمان غیرممکن یا غیر معقول باشد ، موجر مجبور به انجام این کار نیست. از طرف دیگر ، اگر موجر از تعمیر امتناع ورزد یا به موقع این کار را انجام ندهد ، مستأجر می تواند نقص را برطرف کرده و هزینه های آن را از اجاره کسر کند.
- کاهش اجاره. اگر ملک اجاره ای به موقع یا به طور کامل توسط موجر در دسترس نباشد یا نقصی داشته باشد ، این یک گزینه برای مستأجر است. کاهش اجاره باید از دادگاه یا کمیته ارزیابی اجاره مطالبه شود. این ادعا باید ظرف مدت 6 ماه از زمان اعلام نقص به مستأجر به موجر ارائه شود. از آن لحظه به بعد ، کاهش اجاره نیز اعمال می شود. اما اگر مستأجر اجازه دهد این مدت منقضی شود ، حق وی برای کاهش اجاره کاهش می یابد ، اما دیگر از بین نمی رود.
- فقدان قرارداد اجاره در صورت کمبود اجاره ، لذت بردن از آن را کاملاً غیرممکن می کند. اگر نقصی که موجر مجبور به رفع آن نیست ، به عنوان مثال ، زیرا جبران آن غیرممکن است یا مستلزم هزینه ای است که در شرایط معین قابل انتظار از او نیست ، اما این لذت را که مستأجر انتظار دارد ، کاملاً غیرممکن می کند ، هم مستأجر و هم موجر اجاره را منحل می کند. در هر دو حالت ، این کار را می توان با بیانیه فراقضایی انجام داد. با این حال ، اغلب ، همه طرفین با انحلال موافق نیستند ، بنابراین مراحل قانونی همچنان باید دنبال شود.
- جبران. این ادعا تنها در صورتی است که مستأجر بتواند نقصی مانند وجود نقص را نیز به موجر نسبت دهد. این مورد به عنوان مثال وجود دارد ، اگر نقص پس از انعقاد قرارداد اجاره به وجود آمده باشد و می تواند به موجر نسبت داده شود ، به عنوان مثال ، وی نگهداری کافی از ملک اجاره شده را انجام نداده است. همچنین اگر در هنگام انعقاد اجاره نامه نقص خاصی از قبل وجود داشت و موجر در آن زمان از آن آگاه بود ، باید این موضوع را می دانست یا به مستأجر اطلاع می داد که ملک اجاره شده نقصی ندارد.
آیا شما به عنوان مستأجر یا موجر درمورد اختلاف شرایط موجر یا عدم درگیری درگیر هستید؟ یا می خواهید بیشتر بدانید ، برای مثال ، تحمیل مجازات علیه موجر؟ سپس تماس بگیرید Law & Moreاست. ما وکلای املاک و مستغلات متخصص قانون اجاره هستند و خوشحال هستند که به شما کمک حقوقی یا مشاوره می دهند. خواه مستاجر باشید یا موجر ، در Law & More ما یک رویکرد شخصی داریم و همراه با شما وضعیت شما را بررسی می کنیم و استراتژی (پیگیری) را تعیین می کنیم.