هنگام اجاره محل اقامت در هلند ، به طور خودکار حق محافظت از اجاره را دارید. همین امر در مورد مستاجر و زیرمجموعه شما صدق می کند. اصولاً حمایت از اجاره شامل دو جنبه است: حمایت از قیمت اجاره و حمایت از اجاره در برابر فسخ قرارداد اجاره به این معنا که موجر نمی تواند به سادگی قرارداد اجاره را فسخ كند. در حالی که هر دو جنبه حمایت از اجاره در مورد مستاجر مسکن اجتماعی اعمال می شود ، اما این مورد در مورد مستاجر مسکن در بخش آزاد نیست. کدام یک از محافظت های اجاره ای در چه زمانی مورد بحث است و دقیقاً حمایت از قیمت اجاره یا حمایت از اجاره در زمینه فسخ اجاره چیست ، در این وبلاگ بحث شده است. اما در ابتدا ، این وبلاگ شرایطی را به نام فضای زندگی برای کاربرد کلی حفاظت از اجاره مورد بحث قرار می دهد.
فضای زندگی
برای استفاده از مقررات قانونی در مورد حفاظت از رانت ، ابتدا باید بحث فضای زندگی باشد. مطابق ماده 7: 233 قانون مدنی هلند ، منظور از فضای زندگی باید یک ملک غیرمنقول ساخته شده باشد تا آنجا که به عنوان یک خانه مستقل یا غیر خودمختار ، کاروان یا غرفه ای برای اقامت دائم اجاره داده شود. بنابراین هیچ تمایزی بیشتر بین مستأجران محل اقامت مستقل یا غیر خودمختار به منظور حمایت از اجاره داده نمی شود.
مفهوم فضای زندگی همچنین شامل لوازم غیر منقول است ، به عبارت دیگر امکاناتی که به دلیل ماهیت خود با خانه ، کاروان یا زمین پیوند ناگسستنی دارند یا به موجب قرارداد اجاره بخشی از آن هستند. در مجموعه ای از منازل ، این ممکن است باشد ، به عنوان مثال راه پله ، گالری ها و راهروها و همچنین تاسیسات مرکزی اگر با قرارداد به عنوان فضاهایی مشخص شوند که شخصیت عمومی ندارند.
با این حال ، در صورتی که مربوط به موارد زیر باشد:
- استفاده کوتاه مدت از فضای زندگی؛ اینکه آیا این مورد بر اساس ماهیت استفاده تعیین می شود ، به عنوان مثال به عنوان خانه تعطیلات یا خانه مبادله ای. از این نظر ، مدت زمان کوتاه به استفاده اشاره دارد و نه به زمان توافق شده.
- یک فضای زندگی وابسته؛ این مورد در صورت اجاره خانه همراه با فضای تجاری است. در این صورت ، خانه بخشی از فضای کسب و کار اجاره ای است ، به طوری که نه شرایط مسکن بلکه مقررات مربوط به فضای تجاری در مورد خانه اعمال می شود.
- قایق خانه؛ این پدیده ای است که متناسب با تعریف قانونی ماده 7: 233 قانون مدنی هلند نیست. چنین خانه ای را نمی توان معمولاً به عنوان املاک غیر منقول در نظر گرفت ، زیرا هیچ ارتباط پایدار با خاک یا بانک وجود ندارد.
محافظت از قیمت اجاره
اگر شرایط فضای زندگی شرح داده شده در بالا برآورده شود ، مستاجر قبل از هر چیز از حفاظت از قیمت اجاره برخوردار خواهد شد. در این صورت موارد شروع زیر اعمال می شود:
- نسبت بین کیفیت ، از جمله مکان محل اقامت اجاره ای و بین اجاره ای که باید برای آن پرداخت شود ، باید منطقی باشد.
- مستاجر در هر زمان این اختیار را دارد که قیمت اجاره اولیه توسط کمیته اجاره ارزیابی شود. این تنها در مدت 6 ماه پس از شروع اجاره نامه امکان پذیر است. تصمیم کمیته اجاره لازم الاجرا است ، اما هنوز هم می تواند برای بررسی به دادگاه فرعی ارائه شود.
- موجر نمی تواند با افزایش اجاره نامحدود اقدام کند. محدودیت های قانونی خاصی برای افزایش اجاره اعمال می شود ، مانند حداکثر درصد افزایش اجاره توسط وزیر تعیین شده است.
- مقررات قانونی در مورد حمایت از اجاره قانون اجباری است ، به عنوان مثال ، موجر نمی تواند از آنها در قرارداد اجاره به ضرر مستأجر جدا شود.
اتفاقاً اصول بیان شده فقط در مورد مستأجر یک مسکن اجتماعی اعمال می شود. این فضای زندگی است که در بخش اجاره تنظیم شده قرار می گیرد و بنابراین باید از فضای زندگی متعلق به بخش اجاره آزاد شده یا رایگان متمایز شود. در مورد مسکن آزاد شده یا رایگان ، اجاره بها آنقدر زیاد است که مستأجر دیگر واجد شرایط یارانه اجاره نیست و بنابراین از حمایت قانون خارج است. مرز بین مسکن آزاد شده و اجتماعی تقریباً به قیمت اجاره تقریباً 752 یورو در ماه است. اگر قیمت اجاره توافق شده از این مبلغ بیشتر باشد ، مستأجر دیگر نمی تواند به اصول توضیح داده شده در بالا اعتماد کند ، زیرا در این صورت مربوط به اجاره مسکن آزاد شده است.
محافظت از اجاره در برابر فسخ قرارداد اجاره
با این حال ، برای استفاده از جنبه دیگر حمایت از رانت ، هیچ تمایزی بین مستأجر مسکن اجتماعی و آزادسازی قائل نمی شود. به عبارت دیگر ، این بدان معناست که هر مستأجر از فضای زندگی به طور گسترده ای و به طور خودکار در برابر فسخ قرارداد اجاره محافظت می شود ، به این معنا که موجر نمی تواند به راحتی قرارداد اجاره را لغو کند. در این زمینه ، مستأجر به طور خاص محافظت می شود زیرا:
- فسخ توسط موجر قرارداد اجاره مطابق با ماده 7: 272 قانون مدنی هلند را خاتمه نمی دهد؛ در اصل ، این موجر است که ابتدا سعی می کند با رضایت متقابل فسخ قرارداد اجاره را انجام دهد. اگر نتیجه ای نداشته باشد و مستأجر با فسخ موافقت نکند ، فسخ موجر واقعاً قرارداد اجاره را فسخ نمی کند. این بدان معناست که قرارداد اجاره به روال معمول ادامه می یابد و موجر باید ادعای قانونی برای خاتمه قرارداد اجاره را به دادگاه فرعی ارائه دهد. در آن صورت ، تا زمانی که دادگاه در مورد ادعای فسخ مالک تصمیم غیرقابل فسخ اتخاذ ننماید ، قرارداد اجاره پایان نخواهد یافت.
- با توجه به ماده 7: 271 قانون مدنی هلند ، موجر باید دلیل فسخ را ذکر کند؛ اگر موجر قصد فسخ قرارداد اجاره را دارد ، باید از تشریفات ماده فوق الذکر قانون مدنی تبعیت کند. علاوه بر دوره اخطار ، زمینه برای خاتمه یک امر مهم رسمی در این زمینه است. موجر باید یکی از دلایل فسخ را در اعلام خاتمه خود ذکر کند ، همانطور که در ماده 7: 274 بند 1 قانون مدنی هلند ذکر شده است:
- مستاجر مانند یک مستاجر خوب رفتار نکرده است
- این مربوط به اجاره برای مدت معین است
- صاحبخانه فوراً به اجاره برای استفاده شخصی خود احتیاج دارد
- مستاجر با پیشنهاد منطقی برای انعقاد قرارداد اجاره جدید موافقت نمی کند
- موجر می خواهد طبق یک برنامه منطقه بندی معتبر ، کاربری زمین را در اجاره اجاره کند
- منافع موجر در فسخ اجاره بیشتر از منافع مستاجر در ادامه اجاره است (در صورت اجاره موجر)
- اجاره نامه فقط به دلایل مندرج در ماده 7: 274 بند 1 قانون مدنی هلند می تواند توسط قاضی فسخ شود؛ دلایل ذکر شده جامع است: یعنی اگر مراحل قانونی در محاکم قضایی انجام شود ، فسخ قرارداد اجاره به دلایل دیگر امکان پذیر نیست. اگر یکی از دلایل فوق الذکر مطرح شود ، دادگاه باید ادعای فسخ مستأجر را نیز تأیید کند. در این صورت ، دیگر جایی برای سنجش منافع (بیشتر) وجود ندارد. با این حال ، با توجه به زمینه خاتمه استفاده شخصی فوری ، یک استثنا در این مورد اعمال می شود. وقتی دعوی مجاز باشد ، دادگاه همچنین زمان تخلیه را تعیین می کند. اما اگر ادعای فسخ مالک رد شود ، ممکن است اجاره نامه مربوطه به مدت سه سال مجدداً توسط وی فسخ نشود.
قانون حرکت بازار اجاره ای
پیش از این ، حمایت از اجاره در عمل مورد انتقادات بسیاری قرار می گرفت: حمایت از اجاره خیلی فراتر رفته بود و اگر محافظت از خانه اجاره خیلی سخت نباشد ، صاحبان خانه های بیشتری هستند که مایل به اجاره خانه هستند. قانونگذار نسبت به این انتقاد حساس بوده است. به همین دلیل ، قانونگذار تصمیم گرفته است این قانون را از تاریخ 1 ژوئیه 2016 ، قانون انتقال بازار اجاره معرفی کند. با این قانون جدید ، حمایت از مستأجر از شدت کمتری برخوردار شد. در چارچوب این قانون ، این مهمترین تغییرات است:
- برای موافقت نامه های اجاره با توجه به فضای زندگی مستقل از دو سال یا کمتر و برای قراردادهای اجاره با توجه به فضای زندگی غیر مستقل از پنج سال یا کمتر ، اجاره بدون حفاظت از اجاره برای موجر امکان پذیر شده است. این بدان معناست که قرارداد اجاره پس از مدت موافقت شده با اجرای قانون پایان می یابد و نیازی به فسخ قبلی توسط موجر نیست.
- با معرفی قراردادهای گروه هدف ، فسخ قرارداد اجاره در مورد مسکن در نظر گرفته شده برای یک گروه هدف خاص ، مانند دانشجویان ، برای صاحبخانه نیز آسان شده است. اگر مستأجر دیگر به گروه هدف خاصی تعلق نداشته باشد و به عنوان مثال دیگر نتواند به عنوان دانشجو در نظر گرفته شود ، موجر می تواند به دلیل استفاده فوری شخصی سریعتر و سریعتر نسبت به پایان کار اقدام کند.
آیا شما مستأجر هستید و آیا می خواهید بدانید که برای کدام یک از اجاره های اجاره ای واجد شرایط هستید؟ آیا شما موجر هستید که می خواهد قرارداد اجاره را فسخ کند؟ یا س otherال دیگری در رابطه با این وبلاگ دارید؟ سپس تماس بگیرید Law & More. وکلای ما متخصص حقوق اجاره هستند و خوشحال می شوند که به شما مشاوره دهند. اگر اختلاف در مورد اجاره شما به مراحل قانونی منجر شود ، آنها همچنین می توانند به شما کمک قانونی کنند.